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1-2月成绩单出炉!商品房销售下滑39.9%,土地市场大幅降温
编辑:上街楼市网 2020年03月21日14:12 来源:明源地产研究院
一.疫情冲击下销售面积同比下跌39.9%,全年成交量难超2019年

    2020年1-2月,全国商品房销售面积0.85亿平米,同比减少39.9%,增速较2019年全年下滑55.3个百分点;商品房销售额0.82万亿元,同比减少35.9%,增速较2019年全年下滑42.4个百分点。回顾2019年商品房销售情况,销售面积同比增速从6月份开始总体呈现持续改善的态势,其中10月份同比增速实现扭负为正,2019年全年来看市场表现平稳。按照惯例,房企年末加速抢收的效应褪去,销售面积增速有所回落在意料之内,但疫情突发,使得这一降幅显著扩大。

    从数据上来看,疫情严重的阻碍需求的释放,这与我们之前的判断保持一致。我们认为此次延迟入市的需求,未必能在2020年全部释放,最终决定于疫情何时完全被控制。因为如果疫情的维持时间过长,需求被搁置的总量过大,很难在2020年后期全部释放,叠加购房者收入预期受到影响,一部分潜在购房者或许会改变购房计划。综上来看,2020年销售走势或将出现一定的调整,疫情过后将迎来修复性的增长,甚至是短期报复性增长,但全年的销售业绩可能难以达到2019年的销售水平。

    二、开发投资增速明显回落,预计2020年走势前低后高

    1、新开工、竣工增速全面下跌,施工端相对保持韧性

    2020年1-2月,房地产开发投资额为1.01万亿元,同比减少16.3%,增速较2019年全年回落26.2个百分点,较2019年同期回落27.9个百分点。自5月份以来,累计开发投资额同比增速已连续7个月回落,受疫情影响,2020年1-2月降幅进一步扩大。

    首先,从新开工来看,1-2月新开工面积为1.04亿平米,同比减少44.9%。受疫情影响,房企延迟复工时间,项目无法如期动工,新开工面积几近腰斩。疫情之下,虽有各项政策支持房企渡过难关,但是“房住不炒”的主基调不变,房企的资金端仍然承受巨大的压力,因此房企开工的意愿非常强烈,预计下半年新开工或将报复性上涨。

    其次,1-2月累计竣工面积达0.96亿平米,同比减少22.9%,自2019年7月份以来,竣工持续进入修复期,竣工增速连续6个月降幅收窄,同比增速在12月实现扭负为正。但因疫情影响施工进度,造成竣工增速降幅超过20%。疫情之后竣工面积也将迎来一波上涨,一方面,疫情过后,房企将加速推盘,抓回款,需要不断的补充可售库存。另一方面,根据亿翰智库调研,交付项目总量不变的情况下,房企2020年上半年需要交付项目占比30%-50%,也有部分房企占比超过50%,这部分待交付项目将堆积到疫情之后,因此竣工总量将大幅反弹。

    最后,1-2月施工面积为69.4亿平米,同比增加2.9%,增速较2019年全年减少5.8个百分点,较2019年同期减少3.9个百分点。施工端是唯一保持增长的环节,可见无论开发投资走势如何,施工端对开发投资起到主要的拉动作用。在新开工面积、竣工面积均大幅下跌的情况下,施工面积同比上涨,主因系近期房企已经在有序的复工,为了缓解各方压力,必定快速推进施工进程。

    2、土地市场大幅降温,疫情之后或正向拉动开发投资

    2020年1-2月,土地购置面积为1092万平米,同比减少29.3%,增速较2019年全年下滑17.9个百分点,较2019年同期改善4.8个百分点。土地成交价款440亿元,同比减少36.2%,降幅较2019年全年扩大27.5个百分点,较2019年同期扩大23.1个百分点。

    2019年土地市场表现略显冷淡,对投资的拉动作用较弱,预计2020年土地市场表现向好。2019年二季度开始融资持续收紧,房企资金链承压,投资谨慎是业界共识,甚至部分企业暂停拿地计划,2019年全年土地累计成交价款统计减少8.7%,但是土地储备是房企发展的基石,因此2020年房企补库存的意愿更加强烈。

    三.到位资金累计增速大幅回落,需密切关注政策走向

    1-2月,房地产开发企业到位资金2.02万亿元,同比减少17.5%,增速较2019年全年回落25.1个百分点,较2019年同期减少19.6个百分点。

    2020年1-2月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

    国内贷款4547亿元,同比减少8.6%;

    利用外资12亿元,同比减少77.2%;

    自筹资金6161亿元,同比减少15.4%;

    定金及预收款5603亿元,同比减少23.9%;

    个人按揭贷款3030亿元,同比减少12.4%。

    从到位资金组成来看,资金占比最多是自筹资金,同比减少15.4%。2019年融资环境严峻,修炼内功是房企一致选择,自筹资金在疫情之下未能保持正增长,一定程度说明房企自身的抗压能力有待改善;定金及预收款同比减少23.9%,与房企普遍关闭售楼处有关,虽然采取各种线上销售策略,但是效果并不是很理想;国内贷款同比减少8.6%,2019年监管趋严,资金流入房地产领域的总量相应减少,叠加疫情期间所有企业延迟复工,银行也不例外,影响了相关贷款的审批与发放进度;同样受疫情影响,购房需求无法释放,个人按揭贷款同比减少12.4%;利用外资的金额下降幅度最大,同比下降77.2%。

    2020年1-2月延续2019年融资收紧的态势,叠加进入偿债高峰,房企的资金链本就承载着重压,2020年1月末爆发的疫情对房企的销售、投资、施工等各环节造成严重的影响,现金流无法如期回笼,资金链更是紧张,尤其是一些中小企业。为了稳定房地产市场以及经济的发展,融资端的政策有望边际改善,提示密切关注政策动向,“活下去”才是王道。


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